解读物业管理新规定

         进入12月，物业管理又成为备受人们关注的一个热点，几项关系到普通百姓切身利益的新规定开始实施，使得他们维护自己的合法权益有了更加具体、可行性更强的护身符。北京市国土资源和房屋管理局物业处、小区办有关负责同志近日接受了记者的采访，就物业管理中热点问题的有关新规定进行了解释。
            买房时应对物业服务收费作出承诺
　　以前，有的业主入住新居后遇到过这样的事：自己购买的商品房的物业管理费在入住后上涨了，高于购房合同中已经约定了的价格。有的业主怕麻烦，就自认倒霉，多交些物业费息事宁人。这种情况自12月份开始即可避免，因为本市的《物业管理公约》制度将进行调整。
　　以前是开发公司制定《物业管理公约》，报经市国土房管局核准后，开发商在卖房时把公约明示给买房人，买房人须承诺遵守公约。而9月1日开始实施的《物业管理条例》规定：商品房的建设单位应与前期物业管理企业签订前期物业服务合同，前期服务合同包括服务的内容、标准、费用及违约责任等；同时，建设单位在卖房时，与购房人签订的房屋买卖合同中必须包含物业管理服务、收费等内容，同时建设单位还应向买受人明示《业主临时公约》，并要求购房人签署遵守临时公约的承诺书。这种制度即将取代目前物业管理公约核准制度。需要说明的是：一个物业项目的服务标准及收费价格应是统一的，由开发商在卖房前统一确定，购房人只能选择接受或不接受，而没有修改的权利。
　　北京市国土房管局即将颁布《业主临时公约》和物业服务合同的示范文本。对于买房人来说，12月1日后要注意看买房合同，签买房合同的同时就认可了物业服务及收费和《业主临时公约》。
　　物业服务收费管理新机制将建立
　　国家发展和改革委员会、建设部11月13日下达了《关于印发物业服务收费管理办法的通知》，指出：为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定了《物业服务收费管理办法》。
　　根据《物业服务收费管理办法》，本市将由价格主管部门与市国土房管局共同制定本市的《物业服务收费管理办法》，而制定中将主要遵守以下几项基本原则：
　　一是稳定的原则，尽量维持现有的收费价格水平，避免价格大起大落。
　　二是坚持市场化的原则，今后制定的价格以市场调节价为主，政府指导价为辅。
　　三是统一收费单位原则，要按每月每平方米多少元来收取。
　　四是明确空置房的物业费应由开发商或业主全额交纳。
　　北京市国土资源与房屋管理局的有关人员特别强调：今后物业服务收费的总体原则和价格水平是稳定的，不会大起大落，要建立一种新的收费管理机制，逐步走向市场化，服务水平决定收费的标准，从而使收费更加科学、合理。
　　招投标讲究依法办事
　　从12月1日起，新建住宅小区的物业管理企业必须是经过招投标的方式上岗。因为北京市《物业管理招投标办法》规定，物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，从而使此项活动更加规范。
        据介绍，本市实施此项规定的日期与《物业管理条例》的实施有3个月的延长期，为的是给已经签约的新建住宅项目或正在与企业进行洽谈协商的项目留下一个过渡的时间。物业管理招标采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，同时在北京市国土资源和房屋管理局网站上发布免费招标公告。采取邀请招标方式的，应当向5家以上物业管理企业发出投标邀请书。《物业管理招投标办法》规定了要有两次备案，即招标人在招标前和确定中标人后，必须到市国土房管局备案。其中业主大会招标的到所在区县国土房管局备案。有了此项规定，招投标的操作过程就比较完善了。
　　物业管理招标的方式有两种，可以由招标人自行组织实施。即业主们通过业主大会，授权业主委员会与开发企业一起实施；招标人也可以委托中介机构代理进行相关事宜。
　　招标过程中应当注意的问题是：业主大会招标必须经过2／3业主同意，开业主大会讨论，而且需要由业主大会的执行机构业主委员会具体负责操作事宜。这就需要小区的居民们支持、配合。目前，一些企业认为委托代理机构办理招标的定价不明晰，初期尚需探索与指导。物业管理评标工作必须由依法组成的评标委员会负责，评标委员会由招标人代表（占1／3）和评标专家（占2／3）组成，评标专家从市国土房管局组建的专家库中随机抽取。招标过程结束后，招标人和中标人应按照招标和中标文件的内容签订（前期）物业服务合同，主要条款不能背离标书中的内容。